Nota
En resumen
- «Sin comisiones» casi nunca es gratis. Suele significar una de cuatro cosas: sin porcentaje (tarifa fija), que paga el comprador, que pagas por adelantado o que vendes tú solo.
- Si paga el comprador, sale del mismo presupuesto con el que te hace la oferta.
- La ley obliga a darte el precio total, con impuestos y gastos, antes de contratar, y considera abusiva la renovación automática que no te deja oponerte a tiempo.
- Antes de firmar, mira cinco cosas: precio total con IVA, quién paga, exclusividad, duración y renovación, y qué pasa si vendes tú.
«Vende tu piso sin comisiones». Lo verás en anuncios, en buscadores y en el escaparate de más de una agencia. A veces es verdad en un sentido muy concreto; otras, es una forma de decir que la factura la paga otro. Esta guía separa los cuatro significados, te dice cuánto cuesta cada uno y qué dice la ley.
¿Se puede vender un piso sin pagar comisiones?
Sí, de cuatro maneras, y ninguna es gratis. En el diccionario de la RAE, una de las acepciones de «comisión» es el porcentaje que cobra un agente sobre una venta. Así que «sin comisión» puede querer decir, sin mentir, «sin porcentaje». Lo que no puede querer decir es «sin coste»: alguien paga el trabajo de vender una casa.
La pregunta útil no es «¿cobráis comisión?», sino «¿cuánto pago yo, cuánto paga el comprador y cuándo?».
Los cuatro significados de «sin comisiones»
| Lo que significa | Quién paga | Cuánto, en un piso de 250.000 € | Qué vigilar |
|---|---|---|---|
| Sin porcentaje: tarifa fija | El vendedor | Una cantidad cerrada; la nuestra, 1.999 € + IVA (2.418,79 €) | Si es única o por tramos, si cobra también al comprador, si da el total con IVA y qué no incluye |
| Paga el comprador: «0 € al vendedor» | El comprador | Lo que pacte con él; por ejemplo, un 3 % + IVA son 9.075 € | Exclusividad, duración y renovación, y que el comprador lo haya aceptado por escrito |
| Pagas por adelantado, o una cuota | El vendedor | Lo que diga la tarifa, se venda o no | Que pagas aunque no vendas |
| Vendes tú solo | Nadie paga a una agencia | 0 € de agencia; pagas el certificado energético, los papeles y tu tiempo | Filtrar compradores, negociar y firmar unas arras bien redactadas |
Importes con el IVA del 21 % incluido; el porcentaje es un ejemplo. Si quieres comparar una tarifa fija con un porcentaje según el precio de tu piso, tienes las cuentas en cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso.
Inmobiliaria sin comisiones al vendedor: ¿quién paga entonces?
El comprador. La agencia cobra igual; solo cambia a quién le pasa la factura. Es legal si el comprador lo acepta de forma clara, como verás más abajo, pero conviene que entiendas qué supone para ti. Y para eso basta con mirar la operación desde el lado de quien compra.
¿Te afecta como vendedor que el comprador pague a la agencia?
Probablemente, aunque no lo veas en ninguna factura tuya. Quien compra no piensa solo en el precio de tu casa, sino en todo lo que le cuesta comprarla: el precio, los impuestos, la notaría, el registro y, si la agencia le cobra, la comisión. Si tiene 270.000 € en total y la agencia le pide 9.075 €, le quedan 9.075 € menos para ofrecerte.
Es un razonamiento, no una ley ni una estadística. Pero tenlo en cuenta cuando compares un «0 € al vendedor» con una tarifa que pagas tú.
¿Es legal que la inmobiliaria cobre al comprador?
Sí, si el comprador lo contrata. Lo que no vale es que la comisión aparezca de golpe en un papel que firmó sin saberlo. Las condiciones que no se negocian tienen que ser concretas, claras y sencillas, y quien firma tiene que poder conocerlas antes (art. 80 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
Una hoja de visita sirve para dejar constancia de que viste la casa. Si además incluye una comisión para ti, pide que te la expliquen antes de firmarla, y si no está clara, no la firmes.
Además, quien quiere comprar una vivienda puede pedir, antes de entregar ningún dinero, quién es el intermediario y el «precio total y conceptos en éste incluidos» (art. 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda).
¿Y cobrar al comprador y al vendedor a la vez? También es legal si los dos lo han contratado por escrito y de forma clara. Lo que te interesa saber, como vendedor, es si tu agencia cobra también a la otra parte.
¿Y si vendo el piso sin inmobiliaria?
Te ahorras los honorarios y te quedas con todo el trabajo. Esto es lo que vas a necesitar:
- Un precio de salida con datos, no copiado de otros anuncios: empieza por la tasación online gratis.
- El certificado de eficiencia energética: la publicidad de venta tiene que incluir la etiqueta energética (Real Decreto 390/2021), así que lo necesitas antes de anunciarla.
- Los papeles que el comprador puede pedirte: nota simple, último recibo del IBI, certificado de deudas con la comunidad y datos veraces de superficie, antigüedad y cargas.
- Tiempo: atender llamadas, filtrar curiosos, enseñar la casa y negociar. Cuando lleguen las ofertas, te servirá cómo responder a una oferta baja por tu piso.
- Unas arras bien redactadas: es el contrato que compromete a las dos partes. Léelo con calma antes de firmarlo y, si tienes dudas, consúltalo.
Las cinco cosas que mirar en un contrato «sin comisiones»
- El precio total, con IVA y en euros. La ley obliga a darlo en la oferta y antes de contratar (arts. 20.1.c y 60.2.c del mismo texto refundido).
- Quién paga: solo tú, solo el comprador o los dos.
- La exclusividad: si la hay, cuánto dura y qué pagas si vendes tú. Lo explicamos en por qué la exclusividad inmobiliaria puede costarte caro.
- La duración y la renovación: si se renueva sola y con cuánto preaviso.
- Qué pasa si vendes tú o cancelas: si es una compensación por el trabajo hecho o la comisión entera.
Sube el contrato al revisor de cláusulas: te señala las que conviene mirar con lupa. Es gratis, privado y sin registro.
Señales de alarma
- «+ IVA» sin el total. La oferta tiene que dar el precio final, con impuestos (art. 20.1.c).
- «Gratis», con extras que aparecen después. Los gastos adicionales tienen que ir desglosados en la oferta, incluidos los «potenciales gastos de gestión» (mismo artículo).
- Renovación automática con un plazo imposible para avisar. Es abusiva (art. 85.2).
- La comisión entera si vendes tú, o una penalización enorme por cancelar. La ley considera abusivas las indemnizaciones desproporcionadamente altas (art. 85.6) y los obstáculos onerosos o desproporcionados para poner fin al contrato (art. 87.6).
- Cobros por servicios que no se han prestado. También son abusivos (art. 87.5).
- Una comisión para el comprador escondida en la hoja de visita. Tiene que estar clara y conocerse antes de firmar (art. 80).
Más ejemplos, y cómo detectarlos, en la guía de cláusulas abusivas en contratos inmobiliarios y en lo que nadie te cuenta sobre negociar con inmobiliarias.
Nuestra forma de hacerlo
Consejo
En Professional House, «sin comisión» significa sin porcentaje: un precio único de 1.999 € + IVA (2.418,79 € en total) que pagas tú, el propietario, a la firma de las arras. Quien compra no nos paga nada. Todos los escenarios, con lo que pagas en cada uno, en inmobiliaria con precio único.
Preguntas frecuentes
¿Existen inmobiliarias sin comisiones?
Sin porcentaje, sí: hay agencias con tarifa fija. Gratis, no: si el vendedor no paga, suele pagar el comprador, o se paga por adelantado. Pregunta siempre cuánto pagas tú, cuánto paga el comprador y cuándo, en euros y con IVA.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria al comprador?
Solo lo que el comprador haya aceptado de forma clara y por escrito: no hay un porcentaje oficial. Si te lo piden, exige el importe en euros y con IVA antes de visitar la casa o de entregar dinero. La ley te permite pedir el precio total y los conceptos que incluye.
¿Es legal que la inmobiliaria cobre al comprador y al vendedor?
Sí, si los dos lo han contratado de forma clara y por escrito. Lo que no vale es cobrar a quien no lo aceptó. Como vendedor, pregunta si tu agencia cobra también a la otra parte: afecta a lo que el comprador puede ofrecerte.
¿Tengo que pagar comisión si firmé una hoja de visita?
No necesariamente. Una hoja de visita deja constancia de que viste la casa. Para que te obligue a pagar una comisión, esa condición tenía que estar clara y tenías que conocerla antes de firmar, como exige la ley a las cláusulas que no se negocian. Si te la reclaman, pide el documento y revísalo antes de pagar.
¿«Sin exclusividad» significa que puedo vender yo sin pagar nada?
Depende del contrato. Sin exclusividad puedes vender por tu cuenta, pero el contrato puede fijar una cantidad si lo haces: mira la cifra y su condición. En el nuestro, 0 € si aún no habíamos hecho fotos ni publicidad, y 499 € + IVA (603,79 €) si ya sí.
¿Qué es la prórroga tácita y por qué importa?
Es la renovación automática del contrato si no avisas a tiempo de que no quieres seguir. La ley la considera abusiva cuando el plazo para avisar no te deja oponerte de verdad (art. 85.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Mira cuánto dura el encargo, si se renueva solo y con cuántos días de preaviso.
¿Puedo vender mi piso sin inmobiliaria?
Sí. Necesitas un precio de salida con datos, el certificado de eficiencia energética para anunciarla, los papeles que te pida el comprador (nota simple, recibo del IBI, certificado de deudas con la comunidad) y tiempo para visitas y negociación. Lo más delicado es el contrato de arras: léelo con calma antes de firmar.