Nota de encargo: cláusula por cláusula

20 de marzo de 2025·Actualizado octubre de 2026·22 min lectura·Professional House

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Las cláusulas que pueden costarte miles de euros

Firmar un contrato con una inmobiliaria debería ser un acto de confianza. En la práctica, muchas notas de encargo están redactadas para proteger a la agencia y dejar al propietario en una posición vulnerable. Vamos a revisarlas una por una: qué dice cada cláusula, por qué pueden pedírtela (o por qué no), en qué ley o sentencia está, cuál es el truco habitual y qué hacer.

El semáforo mide el riesgo para un propietario particular, no si la cláusula es ilegal:

• Normal: razonable si está bien redactada.
• Negocia: legal, pero con límites. Ajústala antes de firmar.
• Alerta: tacha o reescribe. Algunas son abusivas; otras las ha admitido algún tribunal, pero te dejan en mala posición.

Es una guía orientativa y no sustituye a un abogado.

Resumen: cada cláusula, su semáforo y qué hacer

¿Qué es la nota de encargo y estoy obligado a firmarla?

La nota de encargo (u hoja de encargo) es el contrato con el que encargas a una inmobiliaria que busque comprador para tu casa. Jurídicamente es un contrato de mediación o corretaje. Ninguna ley estatal lo regula, así que vale lo que se pacte (art. 1255 del Código Civil), con los límites de la ley y lo que han fijado los tribunales. Lo esencial:

• La comisión se gana con la perfección de la venta, es decir, cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo en cosa y precio, no necesariamente con la escritura (STS 448/2014, de 30 de julio).
• La gestión de la agencia tiene que ser determinante. Si el comprador no llegó por ella, en principio no hay comisión, salvo que la nota diga otra cosa. Ahí entran la exclusiva y la cola, que vemos más abajo.

En la Comunidad de Madrid ninguna ley obliga a firmarla. En Cataluña sí: sin nota firmada no se puede anunciar la vivienda (Ley 18/2007). Aun así, la Comunidad de Madrid aconseja que todo lo que pactes quede por escrito, y la nota es tu prueba de lo acordado. No aceptes encargos verbales.

Particular o empresa: qué ley te protege

Eres consumidor si eres una persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad empresarial o profesional (art. 3 TRLGDCU). Un particular que vende su casa, una heredada o una segunda vivienda lo es. Si vendes a través de una sociedad, o como inversor profesional, no.

Cada cláusula pasa por tres filtros:

Además, solo si eres particular, la agencia tiene que darte información previa al contrato (art. 60 TRLGDCU) y, si firmas fuera de su oficina o a distancia, tienes 14 días para desistir. Por eso, en cada cláusula verás una línea para quien vende como empresa: para ti casi todo es negociable, y lo que firmes, en principio, te vincula.

¿Es legal la exclusiva con la inmobiliaria?

Cómo la redactan. «La Propiedad encarga en exclusiva a la Agencia la venta del inmueble durante doce meses y se obliga a no realizar gestiones de venta por sí misma ni a través de terceros.»

¿Es legal? Semáforo: negocia. Sí, también con consumidores, si es clara y equilibrada. El Tribunal Supremo validó una exclusiva de seis meses firmada por un particular: «La redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos» (STS 263/2019, de 10 de mayo). Ojo al caso: el propietario vendió por su cuenta a un comprador que había conocido el piso por los carteles que puso la agencia. Con consumidores, la exclusiva tiene que pasar los controles de transparencia y abusividad, y la ley declara abusivos los «plazos de duración excesiva» (art. 87.6 TRLGDCU).

El truco. Exclusiva, prórroga automática, prohibición de vender tú y una cola larga, todo junto. Firmas «seis meses» y te quedas atado mucho más tiempo.

Qué hacer.

• Plazo de 3 a 6 meses, que es lo que recomienda la Comunidad de Madrid en su guía para contratar una inmobiliaria, y sin prórroga automática.
• Las obligaciones de la agencia, por escrito: reportaje, publicación, informes periódicos. Si no las cumple, podrás resolver el contrato (art. 1124 CC).
• Esta frase: «La Propiedad podrá vender por sí misma, sin coste, a compradores no presentados por la Agencia».

Si vendes como empresa. La exclusiva es válida casi siempre: todo depende de cómo esté redactada.

Más a fondo, con lo que cuesta en la práctica y qué preguntar antes de aceptarla: por qué la exclusividad inmobiliaria puede costarte miles de euros.

¿Se renueva sola la nota de encargo?

Cómo la redactan. «El contrato se renovará automáticamente por periodos iguales salvo comunicación fehaciente con 30 días de antelación.»

¿Es legal? Semáforo: alerta. La prórroga no es nula por existir. Lo es, si eres consumidor, cuando fija «una fecha límite que no permita de manera efectiva» oponerte a la renovación (art. 85.2 TRLGDCU). No conocemos ninguna sentencia del Supremo sobre la prórroga en la nota de encargo: el argumento es la ley.

El truco. Si no estás pendiente de las fechas, tu contrato se renueva solo. Y con él, la exclusividad y todas las condiciones que quizás ya no te interesan. Suele ir con un preaviso de 15 a 30 días, solo por burofax, y con una fecha de vencimiento que no figura en ningún sitio visible.

Qué hacer. Tacha la prórroga y escribe: «Este encargo no se prorrogará salvo acuerdo expreso por escrito». Si ya la firmaste, apunta la fecha y comunica por escrito que no quieres renovar, por el medio que diga el contrato y también por correo electrónico.

Si vendes como empresa. Es válida si se pactó y se puede leer.

¿Puedo cancelar la nota de encargo antes de que acabe?

Aquí hay dos cláusulas: cuánto te cuesta salir y cómo tienes que avisar.

Cómo la redactan. «En caso de resolución anticipada del contrato por parte del propietario, este deberá abonar una indemnización equivalente al X % del precio de venta.» O, en versión discreta: «Los gastos de comercialización (fotografía, publicidad, cartelería) serán a cargo del propietario y no se reembolsarán en ningún caso». Y para avisar: «solo por burofax, con sesenta días de antelación».

¿Es legal? Semáforo: alerta. Con consumidores, la ley declara abusiva la «indemnización desproporcionadamente alta» (art. 85.6 TRLGDCU), y la Audiencia de Madrid lo aplicó a una penalización del 10 % del precio (SAP Madrid, Sección 11.ª, 2/2021). En los contratos que duran en el tiempo, la ley prohíbe además cobrar por «servicios no prestados efectivamente» o fijar indemnizaciones «que no se correspondan con los daños efectivamente causados» (art. 62.3). Y sobre la forma: es abusivo imponer «formalidades distintas de las previstas para contratar» (art. 87.6), y el consumidor puede ponerle fin «en la misma forma en que lo celebró» (art. 62.3).

El truco. Penalizar en % del precio de venta, no de los honorarios, o cobrar «gastos de comercialización» sin justificante ni relación con lo que la agencia hizo. Te obliga a pagar aunque la agencia no haya movido un dedo, y pagas por servicios que no has aprobado uno a uno.

Qué hacer. «Podrá resolverse en cualquier momento mediante comunicación escrita, incluido el correo electrónico», pagando como mucho los gastos acreditados (reportaje, certificado energético) con un tope fijo.

Si vendes como empresa. Es una cláusula penal válida; el juez solo la modera si cumpliste en parte (art. 1154 CC).

¿Tengo 14 días para arrepentirme de la nota de encargo?

Es el argumento más fuerte del propietario particular, y casi nadie lo cuenta.

Cuándo se aplica. Si eres consumidor y firmaste fuera de la oficina de la agencia (en tu casa, por ejemplo) o a distancia (firma electrónica, correo), puedes desistir en 14 días naturales, sin dar motivos y sin penalización (arts. 92.2 y 102 TRLGDCU). La agencia tiene que informarte de ese derecho y darte un formulario para ejercerlo.

Si no te informaron. El plazo se alarga 12 meses (art. 105). Y si desistes sin haber pedido expresamente que el servicio empezara antes, no pagas nada (art. 108.5).

La sentencia. Unos propietarios firmaron la nota de encargo en su casa sin que nadie les hablara del desistimiento, y desistieron por burofax. La agencia, que ya había encontrado compradores, les reclamó 14.447,40 € de honorarios. El Supremo dijo que no debían nada: si no se informó al consumidor, el derecho de desistimiento «se conserva incluso cuando el contrato se ha ejecutado por completo» (STS 167/2021, de 24 de marzo). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea va en la misma línea (sentencia de 17 de mayo de 2023, asunto C-97/22).

El truco. Firmar en tu salón «para ahorrarte el viaje», sin información ni formulario. O pedirte que firmes que quieres que empiecen ya, sin explicarte que, si después desistes, pagarás la parte proporcional del servicio (art. 108.4).

Qué hacer. Si firmaste en casa o a distancia y no te dieron información ni formulario, consulta: puedes estar dentro de plazo aunque haya pasado tiempo.

Si vendes como empresa. Este derecho no se aplica.

¿Tengo que pagar comisión si vendo yo mi casa?

Cómo la redactan. «Durante la vigencia del encargo, si la Propiedad vende por sí misma, abonará a la Agencia, en concepto de indemnización, el importe íntegro de los honorarios pactados.»

¿Es legal? Semáforo: alerta, si el comprador no tiene nada que ver con la agencia. Hay que separar dos casos:

• El comprador llegó por la agencia (vio su cartel, visitó la casa con ella) y tú cierras la venta por tu cuenta. La comisión se debe igualmente: los tribunales no admiten que se «puentee» al agente (SAP Cáceres 546/2022). Es también el caso de la STS 263/2019, que validó cobrar los honorarios íntegros.
• El comprador no tiene nada que ver con la agencia. La antigua AECOSAN, la autoridad estatal de consumo, consideró abusiva en 2016 la cláusula que te prohíbe vender por tu cuenta y te cobra la comisión entera aunque la agencia no haya intervenido, y recogía que las Audiencias veían abusiva cualquier pena superior a la mitad de los honorarios. Algunas lo siguen diciendo: la de Las Palmas anuló una cláusula así porque, «coincidiendo la pena liquidatoria con el importe total, la cláusula se reputa nula» (SAP Las Palmas 221/2019). Otras la admiten, y el Supremo no ha resuelto este caso. La base legal está en los arts. 85.6, 86.7 y 87 TRLGDCU.

El truco. Llamarlo «compensación por gastos» y cobrar el 100 %, sin desglose ni relación con lo que la agencia hizo. Ojo también a los familiares: algunas notas incluyen expresamente las ventas a parientes mientras dure el encargo.

Qué hacer. Mejor sin exclusiva. Si la aceptas: «Si la Propiedad vende a un comprador no presentado por la Agencia, abonará solo los gastos acreditados, con un tope de X €».

Si vendes como empresa. Es una cláusula penal válida, y el Supremo dio por buena la decisión de no moderarla cuando el incumplimiento es justo el que la cláusula prevé (STS 263/2019).

¿Me pueden cobrar si rechazo una oferta?

Cómo la redactan. «Si la Propiedad rechaza una oferta igual o superior al precio fijado en este encargo, la Agencia tendrá derecho a percibir sus honorarios.» Es la cláusula de «oferta conforme».

¿Es legal? Semáforo: alerta, porque pagas sin vender. Pero hay tribunales que la admiten. El juzgado de Gijón la había declarado abusiva; la Audiencia revocó esa sentencia y condenó a pagar el 3 % de los 260.000 € del encargo, «bastando con un rechazo de la oferta» (SAP Asturias, Sección 7.ª, 15/2024, de 18 de enero). No hay sentencia del Supremo. En contra se puede alegar que cobra por un resultado que no llegó (arts. 85.6 y 87.6 TRLGDCU).

El truco. Que te fijen un precio de salida bajo «para que se mueva» y luego te cobren por no aceptar una oferta a ese precio. O que «oferta conforme» no exija las mismas condiciones: plazos, hipoteca, forma de pago.

Qué hacer.

• Tacharla.
• Si no se puede, exigir que la oferta sea firme y por escrito, por el precio vigente, sin condición de financiación y con las mismas condiciones, y una pena reducida en lugar de la comisión entera.
• Antes de firmar, saber cuánto vale tu casa: tasación online gratis. Y si llega una oferta por debajo de tu precio, rechazarla o contraofertar es tu derecho: cómo responder a una oferta baja.

Si vendes como empresa. Válida, salvo que el juez la modere.

¿Qué es la cláusula de «comprador presentado» (o de cola)?

Cómo la redactan. «Si la vivienda se vende en los 12 meses posteriores a la finalización del contrato a un comprador presentado por la agencia, se devengará la comisión íntegra.»

¿Es legal? Semáforo: negocia. Es razonable que la agencia no pierda su trabajo porque esperes a que acabe el encargo para cerrar con su comprador. El Supremo lo dijo incluso sin cláusula: si la venta se debe a la mediación y se retrasó para no pagar al mediador, se paga (STS 667/2012). Y si las arras se firmaron mientras el encargo estaba vigente, aunque la escritura llegue después, también (SAP Madrid, Sección 25.ª, 339/2025). Los límites:

• «Comprador presentado» se lee de forma restrictiva: una visita casi catorce meses antes de la escritura no fue determinante, y no hubo comisión (SAP Burgos 51/2021).
• Una cola de 12 meses se ha admitido porque iba ligada a aprovechar el trabajo de la agencia (SAP A Coruña, sede de Santiago, 128/2021).
• Con consumidores, una cola sin plazo o para cualquiera que haya visto el anuncio choca con la prohibición de indemnizaciones desproporcionadas (art. 85.6 TRLGDCU), y si «presentado» es ambiguo, se interpreta a tu favor (art. 80.2).

El truco. Definen «comprador presentado» de forma tan amplia que cuenta cualquier persona que haya visto el anuncio. Algunos contratos incluyen incluso a quien solo llamó para preguntar, o lo extienden a familiares y sociedades, con colas de 12 a 24 meses o sin plazo.

Si vendes como empresa. Se admite con más amplitud.

¿Cuándo se paga la comisión: en las arras o en la escritura?

Cómo la redactan. «Los honorarios se devengarán y abonarán a la firma del contrato de arras o documento equivalente.»

¿Es legal? Sí, las dos fórmulas. Salvo pacto, la comisión se gana con la perfección de la venta (el acuerdo en cosa y precio, que normalmente se firma en las arras), no con la escritura; por eso unas agencias cobran a la firma de las arras y otras pactan el pago en la escritura o lo reparten. Semáforo: normal, si la nota dice qué pasa cuando la venta se cae; alerta si se cobra con una simple reserva u oferta no vinculante. Si la venta cae después de las arras, todo depende de la redacción:

• Unos propietarios que aceptaron la oferta y luego no escrituraron tuvieron que pagar la comisión (SAP Madrid, Sección 8.ª, 157/2020).
• Se ha admitido la cláusula que dice que el desistimiento posterior de comprador o vendedor no afecta a la comisión (SAP Las Palmas 28/2024).
• En unas arras con la hipoteca del comprador denegada, la Audiencia de Madrid dijo que no se debía nada: la nota fijaba el pago el día de la firma en la notaría, la duda se interpreta contra quien redactó (art. 1288 CC) y faltó información previa (SAP Madrid, Sección 8.ª, 80/2026).

El truco. Que «documento equivalente» incluya una reserva o una oferta con depósito, y cobrarte ahí el 100 %.

Qué implica cada una.

• A la firma de las arras. Pagas cuando el comprador se compromete por contrato, con el trabajo principal de la agencia ya hecho. Si después la venta no llega a la escritura, lo que pase con lo pagado depende de la nota: puede devolverse, cubrir sin nuevo coste la búsqueda de otro comprador o deberse igual.
• En la escritura. Pagas el día que cobras el precio. Si la venta se cae antes, según la redacción puede que no debas nada, y ese riesgo lo asume la agencia.

Qué hacer. Elijas la que elijas, que la nota diga con claridad cuándo se pagan los honorarios y qué pasa si la venta no llega a la escritura. Y que «documento equivalente» se defina o desaparezca.

Si vendes como empresa. Vale lo pactado. Entre empresas, el Supremo ha confirmado la mitad de la comisión para una agencia que intervino en parte (STS 540/2026).

¿Puede la inmobiliaria quedarse con la señal o con parte de las arras?

Cómo la redactan. «El importe de la señal se depositará en la cuenta de la agencia, que actuará como intermediaria hasta la firma de la escritura pública.» Las variantes peores: «la Agencia podrá retener la señal hasta el cobro de sus honorarios», o «si el comprador pierde las arras, la Agencia percibirá una parte».

¿Es legal? Depende de la variante:

• Custodia (semáforo: negocia). Es lícita si la autorizas y con garantías. Lo que la agencia recibe por encargo tuyo tiene que dártelo: el mandatario debe entregar «cuanto haya recibido en virtud del mandato» (art. 1720 CC).
• Retención para cobrarse (semáforo: alerta). El dinero de las arras pertenece al vendedor, o se devuelve duplicado si es él quien se echa atrás (art. 1454 CC). La inmobiliaria no es parte de ese contrato: es un acuerdo entre comprador y vendedor.
• Reparto si el comprador pierde las arras (semáforo: alerta). Tacha.

Si la agencia se niega a entregar el dinero, quedarse lo recibido en custodia puede ser apropiación indebida (art. 253 del Código Penal).

El truco. Usar la señal como garantía para asegurarse el cobro de la comisión. Mientras la tiene la agencia, también tiene el poder de presión.

Qué hacer. Autoriza la custodia solo con cuenta separada, recibo, aviso inmediato y entrega o devolución en 48-72 horas según decidas, y sin derecho de retención. Tacha la retención y el reparto.

¿Puede la inmobiliaria cobrar al comprador y al vendedor?

Cómo la redactan. Normalmente no lo dice la nota de encargo, sino la hoja de visita que firma el comprador: «El visitante abonará a la Agencia el 3 % + IVA del precio si adquiere el inmueble».

¿Es legal? Semáforo: negocia. En la compraventa ninguna ley estatal lo prohíbe, pero hay que informar: el precio que se comunica al comprador consumidor incluye los honorarios del agente (RD 515/1989, art. 6), y antes de entregar dinero el comprador puede exigir el precio total con sus conceptos (Ley 12/2023, art. 31). La Audiencia de Cádiz anuló la cláusula de una hoja de visita que obligaba al comprador a pagar el 3 %, con un mínimo de 3.000 €, por falta de transparencia y porque la agencia no asumía ninguna obligación con él (SAP Cádiz, Sección 8.ª, 52/2021). En alquiler es distinto: los gastos de gestión inmobiliaria los paga el arrendador (art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Y en Cataluña, cobrar a las dos partes exige acuerdo expreso (Ley 18/2007).

El truco para ti, que vendes. Lo que el comprador paga a la agencia sale, en la práctica, de lo que puede pagarte a ti. Y la agencia cobra de los dos lados aunque solo trabaje para uno.

Qué hacer. Que la nota diga si cobran al comprador y cuánto. Si no cobran, que lo pongan por escrito.

Si vendes como empresa. Es libre pacto.

¿Sobre qué precio se calcula la comisión?

Cómo la redactan. «Honorarios: 3 % + IVA sobre el precio de venta fijado en este encargo, con un mínimo de 6.000 €.»

¿Es legal? Semáforo: negocia. Los mínimos se aplican: el de la STS 263/2019 era de 6.000 €. Sobre el porcentaje calculado sobre el precio de salida cuando acabas vendiendo por menos, no conocemos ninguna sentencia que lo resuelva. A tu favor juegan dos reglas: la agencia tiene que informarte con claridad del precio de su servicio antes de contratar (arts. 60 y 80 TRLGDCU), y la duda se interpreta contra quien redactó (art. 1288 CC).

El truco. Inflar el precio de salida para conseguir el encargo y cobrar luego el porcentaje sobre esa cifra.

Qué hacer. «X % + IVA sobre el precio de venta que conste en la escritura». O una tarifa fija, que no depende del precio.

¿Quién decide el precio y quién acepta las ofertas?

Cómo la redactan. «El propietario no podrá aceptar ofertas inferiores al precio mínimo establecido sin consentimiento de la agencia.» Otras variantes: la agencia puede bajar el precio un X % sin consultarte, o queda facultada para aceptar ofertas, firmar arras o recibir señales en tu nombre.

¿Es legal? Semáforo: alerta. Tu vivienda es tuya. Nadie debería poder vetar a qué precio la vendes. Con consumidores, es abusivo reservar a la empresa la modificación unilateral del contrato (art. 85.3 TRLGDCU), y en cualquier contrato el cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una de las partes (art. 1256 CC). Para vender hace falta mandato expreso (art. 1713 CC), y lo que firme el mandatario dentro de su mandato te obliga (art. 1727 CC): por eso la última variante es la más peligrosa.

El truco. Un poder para aceptar ofertas escondido entre las condiciones generales.

Qué hacer. «El precio se fija y se modifica solo por acuerdo escrito. Ninguna oferta se entiende aceptada sin consentimiento expreso de la Propiedad. La Agencia no tiene poder de disposición.» Y para defender tu cifra basta con llegar sabiendo cuánto vale tu casa a precio de mercado.

Si vendes como empresa. No hay control de abusividad, pero el art. 1713 CC vale igual: sin mandato expreso, la agencia no puede vender por ti.

¿Pueden anunciar mi piso sin mi permiso?

Cómo la redactan. «La Propiedad autoriza a la Agencia a publicitar el inmueble por cualquier medio y a colocar cartel en la fachada.»

¿Es legal? Semáforo: normal si la autorización es expresa y dice los canales; alerta si no la hay. Anunciar sin encargo, o con el encargo vencido, engaña sobre la disponibilidad del bien (Ley 3/1991 de competencia desleal, art. 5.1.b). Toda oferta y publicidad tiene que incluir la etiqueta energética (RD 390/2021, art. 15.2). En la Comunidad de Madrid, la publicidad de viviendas tiene que ser veraz e incluir el precio total (Ley 11/1998, art. 17). Las fotos en las que salgan personas necesitan su consentimiento (Ley Orgánica 1/1982), y el cartel en la fachada depende de los estatutos de tu comunidad (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.1).

El truco. «Por cualquier medio», sin lista, y anuncios que siguen vivos meses después de terminar el encargo.

Qué hacer. Autorización expresa con lista de canales, nada de publicar sin certificado energético, cartel solo si lo consientes, y retirada de anuncios y materiales al terminar.

¿Qué datos personales me pueden pedir?

¿Es legal? Semáforo: normal para el DNI; alerta para las cesiones comerciales. La agencia que media en una compraventa está obligada por la ley de prevención del blanqueo: tiene que identificarte antes de operar y conservar los datos diez años (Ley 10/2010, arts. 2.1.l, 3.2 y 25.1; el documento es el DNI, según el RD 304/2014, art. 6). Para eso no necesita tu consentimiento. Para lo demás, sí: ceder tus datos a «colaboradores», financieras o empresas del grupo exige un consentimiento aparte del contrato, y no pueden condicionar la firma a que lo des (LOPDGDD, art. 6.3; RGPD, art. 7.2).

Qué hacer. Da el DNI sin problema. Desmarca las casillas premarcadas y tacha las cesiones a terceros incluidas en el contrato.

Letra pequeña: juzgado y arbitraje

Semáforo: alerta. Si eres consumidor, es abusiva la cláusula que te manda a un juzgado distinto del de tu domicilio, del lugar de cumplimiento o del lugar donde está la vivienda (art. 90.2 TRLGDCU), o a un arbitraje distinto del de consumo (art. 90.1). Táchala.

Cómo protegerte antes de firmar

Aquí tienes un protocolo sencillo que puede ahorrarte disgustos:

1. Lee cada línea del contrato. Sí, cada línea. Si algo no lo entiendes, no firmes hasta que te lo expliquen.
2. Pide el contrato con 48 horas de antelación. Ninguna agencia seria te obligará a firmar en el momento.
3. Tacha o modifica lo que no aceptes. Un contrato es negociable. Si te dicen que no, ya sabes con quién estás tratando.
4. Si firmas fuera de su oficina o a distancia, pide la información y el formulario de desistimiento.
5. Consulta con un abogado si hay cláusulas en alerta que la agencia no quiere tocar o terminología que no dominas.
6. Guarda toda la documentación: correos, mensajes, el contrato firmado y cualquier modificación.

La transparencia no es opcional, es obligatoria

En Professional House creemos que un contrato debe ser claro, justo y equilibrado. Por eso resumimos nuestras condiciones en una hoja, en lenguaje llano, y nuestra nota de encargo evita las versiones abusivas de estas cláusulas: sin exclusividad, sin renovación automática y sin honorarios por rechazar una oferta. Las que sí tiene están acotadas: si vendes por tu cuenta, 499 € + IVA (603,79 € IVA incluido) por las fotos, visitas y gestiones ya hechas, y un periodo de 6 meses tras el encargo solo para compradores que te hayamos presentado nosotros, con lista escrita. Y quien compra no paga comisión: los honorarios los paga solo el propietario.

Si ya has firmado un contrato con cláusulas que te parecen abusivas, no te quedes quieto. Busca asesoramiento legal y haz valer tus derechos. Si firmaste como particular, la ley está de tu lado.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar una nota de encargo para vender con una inmobiliaria?

En la Comunidad de Madrid ninguna ley la impone (en Cataluña sí: sin nota firmada no se puede anunciar la vivienda, Ley 18/2007). Aun así, la Comunidad de Madrid aconseja que todo lo que pactes con la agencia quede recogido por escrito, y la nota es tu prueba de lo acordado. No aceptes encargos verbales.

¿Cuánto debe durar una nota de encargo?

La Comunidad de Madrid recomienda que la exclusiva dure entre tres y seis meses. Más es difícil de justificar, y con consumidores la ley considera abusivos los plazos de duración excesiva (art. 87.6 TRLGDCU). Y que no se prorrogue sola: cualquier ampliación, por acuerdo expreso y por escrito.

¿Puedo anular la exclusiva si la inmobiliaria no hace nada?

Si la agencia incumple lo que se comprometió a hacer (publicidad, visitas, informes), puedes resolver el contrato por incumplimiento (art. 1124 del Código Civil). Por eso conviene que sus obligaciones estén por escrito. Guarda pruebas: anuncios que no existen, meses sin visitas, mensajes sin respuesta.

Si vendo a un familiar, ¿tengo que pagar a la inmobiliaria?

Sin exclusiva, en principio solo si ese familiar conoció tu casa a través de la agencia. Con exclusiva, depende de la redacción: algunas notas incluyen expresamente las ventas a parientes mientras dure el encargo, así que léela antes de firmar. Si la cláusula te obliga a pagar el 100 % aunque la agencia no haya intervenido, la autoridad estatal de consumo la consideró abusiva y los tribunales no se ponen de acuerdo.

¿Cuándo se cobra la comisión, en las arras o en la escritura?

Las dos cosas se hacen y las dos son legales. Salvo pacto, la comisión se gana cuando se perfecciona la venta (acuerdo en cosa y precio, normalmente con las arras) con un comprador que trajo la agencia, aunque luego no se firme la escritura; por eso hay agencias que cobran a la firma de las arras. Otras pactan el pago en la escritura: entonces, si la venta cae antes, puede que no se deba nada (la Audiencia de Madrid lo dijo con la hipoteca del comprador denegada, SAP Madrid 80/2026). Sea cual sea, que la nota diga cuándo se paga y qué pasa si la venta no llega a la escritura.

¿Puede la inmobiliaria quedarse con la señal del comprador?

Puede custodiarla si tú lo autorizas, en cuenta separada y para entregártela: lo que recibe por encargo tuyo tiene que dártelo (art. 1720 del Código Civil). No puede retenerla para cobrarse ni quedarse una parte si el comprador la pierde, salvo que tú lo hayas pactado expresamente. Quedarse dinero recibido en custodia puede ser apropiación indebida (art. 253 del Código Penal).

¿Tengo 14 días para arrepentirme de la nota de encargo?

Si eres particular y la firmaste fuera de la oficina de la agencia (en tu casa, por ejemplo) o a distancia (firma electrónica, correo), sí: 14 días naturales sin dar motivos (art. 102 TRLGDCU). Si no te informaron de ese derecho, el plazo se alarga 12 meses (art. 105), y el Supremo ha dicho que entonces no debes los honorarios aunque la agencia ya hubiera encontrado compradores (STS 167/2021).

¿Qué hago si ya firmé una cláusula abusiva?

Si firmaste como particular y la cláusula no se negoció, una cláusula abusiva es nula y se tiene por no puesta, pero el resto del contrato sigue (art. 83 TRLGDCU). Reclama por escrito a la agencia; después, en la oficina de consumo de tu municipio o con una hoja de reclamaciones; y, si hace falta, ante el juzgado de tu domicilio.