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Gratis · Sin registro · Normativa revisada el 8 de octubre de 2026

Calcula la plusvalía al vender tu vivienda

Estima en un minuto cuánto pagarás de plusvalía municipal y de IRPF por la ganancia patrimonial. Incluye las exenciones clave: vivienda habitual, mayores de 65 años, reinversión y compras anteriores al 31-12-1994.

100% gratuitaSin registro ni emailResultado instantáneoNormativa revisada: 8 de octubre de 2026

Es una estimación orientativa: no sustituye a la liquidación del ayuntamiento ni al consejo de un asesor fiscal. Si antes quieres saber cuánto vale tu vivienda, valórala gratis primero.

1 · Datos de la venta

Precios y fechas de las escrituras de compra y de venta, en euros y sin decimales. Las fechas, con el día: los años de tenencia se cuentan de fecha a fecha.

2 · Ubicación de la vivienda

Cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen en la ordenanza fiscal (máximo legal: 30 %). Solo precargamos los municipios cuyo tipo hemos comprobado en la ordenanza oficial (Alcalá de Henares, Madrid, Torrejón de Ardoz, Coslada, San Fernando de Henares, Meco, Villalbilla, Camarma de Esteruelas, Los Santos de la Humosa, Daganzo de Arriba, Guadalajara, Azuqueca de Henares); para cualquier otro, introduce el tuyo.

3 · Valor catastral

Del recibo del IBI (desglose: total y suelo).

¿Tienes la referencia catastral? Te lo buscamos

La API pública del Catastro no expone los valores catastrales por privacidad. Para consultarlos necesitas DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve. Pulsa el botón y los verás en tu sesión de la Sede.

Abrir en la Sede del Catastro

Estimación orientativa: no sustituye a la liquidación del ayuntamiento ni a un asesor fiscal. El IRPF se calcula con la normativa estatal: si resides en el País Vasco o en Navarra, se rige por la foral y esta parte no te sirve.

Alcalá de Henares

Plusvalía municipal en Alcalá de Henares

Lo que dice la ordenanza fiscal del Ayuntamiento para las ventas de 2026.

Tipo de gravamen: 24 %
Desde el 1 de enero de 2025 (hasta 2024 era del 26 %). Ordenanza Fiscal n.º 7, art. 14.
Coeficientes: los máximos legales vigentes
La ordenanza aplica los del art. 107.4 de la Ley de Haciendas Locales y se actualiza sola cuando cambian (art. 8.3). Para una venta de hoy, los del Real Decreto-ley 8/2023: de 0,09 a 0,40 según los años.
Quién paga y quién liquida
En una venta paga el vendedor (si no reside en España, el comprador como sustituto). Alcalá no usa autoliquidación: presentas la declaración con el modelo 007-1-1 y el Ayuntamiento emite la liquidación y te la notifica.
Plazo: 30 días hábiles
Desde el día siguiente a la escritura de venta. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año (art. 17.2).
Método real: hay que pedirlo
Si te sale más barato, pídelo en la propia declaración, dentro de plazo y con la escritura de compra. Si no lo pides en plazo, se aplica el método objetivo (art. 9.2).
Bonificaciones: solo en herencias
95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido (cónyuge o pareja de hecho inscrita, descendientes o ascendientes), con un límite de 100.000 € de valor catastral del terreno, dos años de convivencia previa y sin vender en los cuatro siguientes. Hay que pedirla con la declaración (art. 6). En las ventas no hay bonificación.

Fuentes: Ordenanza Fiscal n.º 7 del Ayuntamiento de Alcalá de Henares y Portal del Contribuyente, consultados el 8 de octubre de 2026.

Proceso

Cómo calcular los impuestos de la venta

Tres pasos para conocer el impacto fiscal real de la venta de tu vivienda.

01

Introduces tus datos

Precios y fechas de las escrituras, municipio y valor catastral. Sin registro.

02

Calculamos los dos impuestos

Plusvalía municipal (los dos métodos legales) e IRPF por la ganancia patrimonial, con sus exenciones.

03

Recibes tu resumen fiscal

Desglose completo con la norma aplicada y lo que te queda neto. Descargable en PDF.

Alcance

Qué impuestos calcula esta herramienta

Los dos impuestos que paga el vendedor de una vivienda en España (salvo en el País Vasco y Navarra, con normativa foral propia).

Impuesto 1

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Grava el incremento de valor del suelo durante los años de tenencia. Se paga al ayuntamiento en el que está la vivienda. La calculadora compara los dos métodos legales (objetivo y real) y te muestra el menor, que tendrás que pedir si es el real.

  • · Años completos de fecha a fecha, con tope de 20
  • · Menos de un año: coeficiente prorrateado por meses
  • · Tipo máximo legal: 30 %
  • · No se paga si no hay ganancia

Impuesto 2

IRPF · Ganancia patrimonial

Grava la diferencia entre lo que obtienes al vender (menos los gastos de venta y la plusvalía municipal) y lo que te costó la vivienda (más gastos de compra y mejoras). Tributa en la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 %.

  • · Exenta si tienes 65 años o más (o dependencia severa) y es tu vivienda habitual
  • · Exención por reinversión en otra vivienda habitual, descontando la hipoteca pendiente
  • · Coeficientes de abatimiento si compraste antes del 31-12-1994

FAQs

Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender vivienda

¿Qué es la plusvalía municipal?

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). En una venta lo paga el vendedor al ayuntamiento donde está la vivienda y grava la revalorización del suelo durante los años que la ha tenido. No grava la construcción, solo el terreno.

¿Quién paga la plusvalía al vender una vivienda y en qué plazo?

El vendedor; si no reside en España, el comprador la paga como sustituto. Hay que presentar la declaración (o la autoliquidación, si tu ayuntamiento la exige) en los 30 días hábiles siguientes a la escritura de venta. En Alcalá de Henares es una declaración, con el modelo 007-1-1, y el Ayuntamiento emite la liquidación que luego se paga.

¿Cuánto es la plusvalía municipal en Alcalá de Henares?

El tipo es del 24 % desde el 1 de enero de 2025 (Ordenanza Fiscal n.º 7, art. 14; hasta 2024 era del 26 %), y los coeficientes son los máximos legales vigentes. Por ejemplo, con 30.000 € de valor catastral del suelo y 9 años de tenencia, el método objetivo da 30.000 × 0,15 × 24 % = 1.080 €, salvo que el método real salga más barato.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si vendes por un precio igual o inferior al de compra no hay incremento de valor y no pagas plusvalía municipal. Aun así tienes que declarar la venta al ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.

¿Puedo elegir entre los dos métodos de cálculo?

Sí. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes pagar por el método real (la ganancia efectiva en proporción al valor del suelo) si da menos que el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años). Pero hay que pedirlo: en la declaración, dentro de plazo y aportando la escritura de compra. Si no, el ayuntamiento aplica el objetivo. La calculadora compara los dos y te muestra el menor.

¿Qué coeficientes se aplican en 2026?

Hasta el 30 de noviembre, los máximos del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales con los importes del Real Decreto-ley 8/2023, que vuelven a aplicarse desde el 28 de enero de 2026 tras derogarse el decreto que los había cambiado: con 20 años o más, 0,40. Para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 fija otra tabla (con 20 años o más, 0,30); está pendiente de convalidación en el Congreso y, si no se convalida, seguirían los del 8/2023. Cuentan los años completos de fecha a fecha, con un tope de 20; si tuviste la vivienda menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos. Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes más bajos.

¿Qué diferencia hay entre la plusvalía municipal y el IRPF?

La plusvalía municipal se paga al ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo. El IRPF grava tu ganancia patrimonial: lo que obtienes al vender (menos los gastos de venta y la propia plusvalía municipal) menos lo que te costó la vivienda (más gastos de compra y mejoras). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Son dos impuestos distintos; la calculadora los estima por separado.

¿Cuándo estoy exento de pagar IRPF por la venta?

En tres casos: (1) vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, o dependencia severa o gran dependencia; (2) reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes (o la compraste en los dos anteriores): si tenías hipoteca, lo obtenido es el precio menos el capital pendiente, y si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional; (3) no hay ganancia. Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, además se reduce parte de la ganancia (coeficientes de abatimiento).

¿Cómo encuentro el valor catastral del suelo?

Aparece en el recibo del IBI, en el desglose del valor catastral (suelo y construcción). También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve.

¿Este cálculo sustituye a la liquidación del ayuntamiento o a un asesor fiscal?

No. Es una estimación orientativa con la normativa vigente en la fecha de venta y los datos que introduces. La cuota definitiva de la plusvalía es la de la liquidación del ayuntamiento, y el IRPF depende del resto de tu declaración. Antes de decidir sobre una reinversión, el abatimiento o los pactos de la escritura, consulta con un asesor fiscal.

Normativa aplicada

Revisada en las fuentes oficiales el 8 de octubre de 2026. Los coeficientes cambian por decreto: la calculadora aplica los vigentes en la fecha de venta que indiques.

· Cuándo conviene un asesor fiscal ·

La calculadora resuelve la venta típica. Estos casos piden más.

Para una venta directa, con o sin exenciones por edad o reinversión, la estimación es fiable si los datos lo son. En estas situaciones el cálculo se complica y conviene que lo revise un asesor fiscal colegiado:

  • Herencias y donaciones

    En una herencia paga el heredero y algunos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % si es la vivienda habitual del fallecido (en Alcalá, con límite de 100.000 € de valor catastral del suelo). En las donaciones no hay esa bonificación. Esta calculadora está pensada para ventas.

  • Copropietarios con porcentajes distintos

    Cada propietario tributa por su parte: el cálculo se reparte y puede dar resultados muy diferentes para cada uno.

  • Otras ganancias patrimoniales el mismo año

    Si además vendes acciones, fondos u otro inmueble, los tramos del IRPF se aplican sobre el conjunto y la cuota cambia.

  • Tu municipio no está verificado

    Solo precargamos los municipios cuyo tipo hemos comprobado en su ordenanza. Para el resto, introduce el tipo de tu ayuntamiento; si su ordenanza fija tipos por años de tenencia o coeficientes inferiores al máximo, ajústalo o consulta.

  • Vivienda comprada antes de 1995 y otras ventas con abatimiento

    Los coeficientes de abatimiento tienen un límite de 400.000 € acumulado entre todas las ventas desde 2015; si ya los aplicaste en otra, el cálculo cambia.

¿Vas a vender? Si vendes con nosotros, te acompañamos hasta la firma y te ayudamos a reunir la documentación de la venta, incluida la de la plusvalía.

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