Gastos e impuestos al vender piso 2026

6 de octubre de 2026·14 min lectura·Professional House

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Revisado el 6 de octubre de 2026 con el BOE, la Agencia Tributaria y la ordenanza fiscal de Alcalá de Henares. Es información general y no sustituye a un asesor fiscal.

¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso?

• Notaría: la escritura de venta. Por ley, la escritura la paga el vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta (el Registro), el comprador, salvo que pactéis otra cosa (art. 1455 del Código Civil). El arancel está regulado (RD 1426/1989): para 250.000 €, la escala da unos 364 € antes de folios, copias e IVA.
• Cancelación de la hipoteca, si la tienes: el capital pendiente, la posible comisión y la cancelación en el Registro (te lo contamos más abajo).
• Certificado energético. Es obligatorio para vender y para anunciar: la etiqueta tiene que ir en toda la publicidad. Lo firma un técnico competente y vale 10 años, o 5 si la calificación es G (RD 390/2021).
• Certificado de la comunidad. Acredita que estás al corriente de pago. El secretario lo emite en un máximo de 7 días naturales (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
• IBI del año. Lo pagas tú si eras el propietario el 1 de enero, porque el impuesto se devenga ese día (arts. 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales). La ley te permite repercutírselo al comprador (art. 63.2): pactad en las arras cómo os repartís el recibo.
• Inmobiliaria, si vendes con una. En Professional House son 1.999 € + IVA (2.418,79 € IVA incluido) por cualquier vivienda, con el certificado energético incluido. Aquí explicamos cómo cobran las inmobiliarias.
• Cédula de habitabilidad: en la Comunidad de Madrid no se exige para vender una vivienda usada.

¿Qué impuestos se pagan al vender un piso en 2026?

Plusvalía municipal: dos métodos, pagas el menor

La pagas tú como vendedor (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Hay dos formas de calcularla y tienes derecho a la más baja (art. 107):

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos que has tenido el piso × tipo del ayuntamiento. Los coeficientes máximos vigentes, los del Real Decreto-ley 8/2023, van de 0,09 (de 12 a 15 años) a 0,40 (20 años o más).
• Método real: (precio de venta − precio de compra) × la parte del valor catastral que corresponde al suelo × tipo. Hay que pedirlo en la declaración y aportar las dos escrituras.
• Si vendes sin ganancia, no pagas (art. 104.5), pero tienes que declararlo y acreditarlo.
• En Alcalá de Henares el tipo es del 24 % y se aplican los coeficientes máximos vigentes (Ordenanza Fiscal n.º 7, arts. 14 y 8.3). Presentas una declaración (modelo 007-1-1) en 30 días hábiles y el Ayuntamiento te envía la liquidación.
• Tener 65 años o más no exime de la plusvalía municipal; solo del IRPF.

Con tu valor catastral y tus fechas, la calculadora de plusvalía e IRPF compara los dos métodos por ti.

¿Cuánto IRPF se paga por la venta de un piso en 2026?

Tributa la ganancia, no el precio (art. 35 de la Ley del IRPF):

Ganancia = (precio de venta − gastos y tributos de la venta) − (precio de compra + gastos e impuestos de la compra + mejoras)

La plusvalía municipal que pagas cuenta como tributo de la venta y reduce la ganancia. La ganancia va a la base del ahorro, que desde 2025 tiene un tramo del 30 % (Ley 7/2024):

La escala es la suma de la parte estatal y la autonómica (arts. 66 y 76 de la Ley del IRPF) y es la misma en toda España, salvo en el País Vasco y Navarra, que tienen normativa foral. Se declara en la renta del año de la venta. Si vendes con pérdida, la compensas con otras ganancias y, si sobra, con hasta el 25 % de los rendimientos del ahorro, durante cuatro años (art. 49).

¿Cuándo no se paga IRPF al vender un piso?

• Es tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta (art. 38 de la Ley del IRPF y art. 41 de su Reglamento). Con hipoteca, solo tienes que reinvertir lo que te queda tras restar el capital pendiente, y puedes comprar la nueva con otro préstamo (Tribunal Supremo, sentencia 1230/2020). En la renta del año de la venta tienes que indicar que vas a reinvertir.
• Qué es vivienda habitual: en general, haber vivido en ella 3 años seguidos. Y para la exención basta con que lo fuera en el momento de la venta o hasta cualquier día de los 2 años anteriores (art. 41 bis del Reglamento).
• Tienes 65 años o más, o dependencia severa o gran dependencia, y vendes tu vivienda habitual (art. 33.4.b). Si no es la habitual, puedes reinvertir hasta 240.000 € en una renta vitalicia en 6 meses (art. 38.3).
• Casos con rebaja: compras anteriores a 1995 (coeficientes de abatimiento) y compras de mayo a diciembre de 2012 (la mitad de la ganancia exenta). Lo detallamos en las preguntas frecuentes.

¿Qué pasa con la hipoteca si vendo el piso?

• Se cancela el día de la firma con el dinero del comprador. El banco acude a la firma, cobra el capital pendiente y el piso queda libre de cargas. Después se cancela la hipoteca en el Registro.
• Comisión por cancelarla, según cuándo firmaste la hipoteca:
  • Desde el 16-06-2019, a tipo variable: como máximo, el 0,25 % en los 3 primeros años o el 0,15 % en los 5 primeros, según tu contrato, y nada después (Ley 5/2019, art. 23).
  • Desde el 16-06-2019, a tipo fijo: como máximo, el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después, y nunca más que la pérdida real del banco (Ley 5/2019, art. 23).
  • De 2007 a 2019, a tipo variable: lo pactado, como máximo el 0,5 % en los 5 primeros años y el 0,25 % después (Ley 41/2007, arts. 8 y 9). Si es a tipo fijo, mira lo que dice tu escritura.
  • La suspensión temporal de esta comisión en 2023 y 2024 ya no está en vigor: terminó el 31-12-2024.
• Cancelación registral: la notaría la cobra como «documento sin cuantía» y el Registro aplica una reducción del 90 % (Ley 2/1994, art. 8). No paga el impuesto de actos jurídicos documentados (art. 45 de la Ley del ITP y AJD). La parte más variable es la gestoría: pide un presupuesto cerrado.
• La hipoteca pendiente no reduce la ganancia del IRPF, pero sí lo que tienes que reinvertir para quedar exento.

¿Quién paga la notaría, el registro y el IBI?

Esto es lo que dice la ley si no pactáis otra cosa. Lo que pactéis, ponedlo por escrito en las arras.

Ojo con la plusvalía: aunque pactéis que la pague el comprador, ante el ayuntamiento la debes tú (art. 17.5 de la Ley General Tributaria). La misma tabla, en imagen para guardarla o compartirla:

Fuente: Código Civil (art. 1455), Ley del ITP y AJD (art. 8), Ley de Haciendas Locales (arts. 63, 75 y 106), Ley General Tributaria (art. 17.5), Ley del IRPF, Ley del IRNR (art. 25), Leyes 5/2019 y 2/1994, Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) y RD 390/2021, en su versión vigente a 6-10-2026.

¿Qué cambia si el vendedor no reside en España?

• El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda en un mes con el modelo 211. Es un pago a cuenta de tu impuesto (art. 25.2 de la Ley del IRNR).
• Tú tributas al 19 % sobre la ganancia y lo declaras con el modelo 210 en los tres meses siguientes (art. 25.1.f y Orden EHA/3316/2010). Si la retención supera el impuesto, pides la devolución.
• En la plusvalía municipal, el comprador es sustituto del vendedor (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales): conviene pactar en las arras que descuente su importe del precio.

Ejemplo: ¿cuánto te queda de una venta de 250.000 €?

Ejemplo ilustrativo, no es tu caso. Piso en Alcalá de Henares comprado en mayo de 2014 por 150.000 €, con 11.000 € de gastos de compra y una reforma de 8.000 € con factura. Se vende en noviembre de 2026 por 250.000 €. Valor catastral: 70.000 €, de los que 28.000 € son suelo. Quedan 90.000 € de una hipoteca variable de 2014 con una comisión pactada del 0,25 %. El vendedor tiene menos de 65 años, no reinvierte y su base general ya absorbe su mínimo personal.

Fuente: cálculo propio con la escala del ahorro del IRPF (arts. 66 y 76 de la Ley del IRPF), los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023 y la Ordenanza Fiscal n.º 7 de Alcalá de Henares. La notaría y la cancelación registral son supuestos.

La ganancia sale así: el valor de compra es 150.000 + 11.000 + 8.000 = 169.000 €, y el de venta, 250.000 − 2.418,79 (inmobiliaria) − 500 (escritura) − 604,80 (plusvalía) = 246.476,41 €.

• Si fuera tu vivienda habitual y compraras otra de al menos 156.477 € en dos años (246.476 € menos los 90.000 € de hipoteca), aunque fuera con hipoteca, el IRPF sería 0 €. Con una vivienda nueva de 120.000 €, la exención sería del 76,7 % y pagarías unos 3.673 €.
• Si tuvieras 65 años o más y fuera tu vivienda habitual, el IRPF sería 0 €. La plusvalía municipal seguiría siendo de 604,80 €.
• Cada 1.000 € que cedes en la negociación te cuestan unos 770 € netos en este ejemplo, porque el IRPF baja 230 €. Antes de bajar, mira cómo responder a ofertas bajas.
• ¿No sabes de qué precio partir? Valora tu piso gratis.
• Y si quieres tus cifras, haz el cálculo con tus fechas y valores.

¿Qué ha cambiado en 2026?

• Coeficientes de la plusvalía: del 1 al 27 de enero rigieron los del Real Decreto-ley 16/2025. El Congreso lo derogó y desde el 28 de enero se aplican de nuevo los del Real Decreto-ley 8/2023. El Real Decreto-ley 26/2026, del 30 de septiembre, traía otros a partir del 1 de diciembre, pero se derogó el 2 de octubre: no llegó a aplicarse.
• Mayores de 65 que se mudan a una residencia: ese mismo decreto ampliaba la exención del IRPF a quien hubiera dejado su vivienda para ir a una residencia o a casa de un familiar. Al derogarse, sigue la regla de siempre: la vivienda tiene que ser la habitual en el momento de la venta o haberlo sido en los 2 años anteriores.
• IRPF: el tramo del 30 % para la ganancia que pasa de 300.000 € se aplica desde 2025.
• Alcalá de Henares: el tipo de la plusvalía es del 24 % desde el 1 de enero de 2025 (antes, el 26 %).

¿Vendes en Alcalá de Henares?

Te acompañamos en toda la venta, de la documentación a la firma, por un precio único de 1.999 € + IVA (2.418,79 € IVA incluido) para cualquier vivienda, con el certificado energético incluido y sin exclusividad. Quien compra no paga comisión: nuestros honorarios los paga solo el propietario, a la firma de las arras. Así trabajamos como inmobiliaria en Alcalá de Henares sin exclusividad.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos de la venta puedo restar en la declaración de la renta?

Del precio de venta restas los gastos y tributos de la venta que pagues tú, como los honorarios de la inmobiliaria, la escritura de venta en la notaría y la plusvalía municipal. Al precio de compra le sumas los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro y gestoría) y las mejoras que puedas justificar. Los intereses de la hipoteca no cuentan. Lo dice el artículo 35 de la Ley del IRPF. Si el piso estuvo alquilado, al valor de compra se le restan las amortizaciones.

¿Hay que reinvertir todo el dinero de la venta para no pagar IRPF?

No. Si vendes tu vivienda habitual con hipoteca, lo que tienes que reinvertir es el valor de transmisión menos el capital pendiente del préstamo (art. 41.1 del Reglamento del IRPF). Y puedes comprar la vivienda nueva con otra hipoteca: no hace falta usar el mismo dinero de la venta (Tribunal Supremo, sentencia 1230/2020). El plazo es de dos años antes o después de la venta.

¿Puedo pactar que el comprador pague la plusvalía?

Entre vosotros, sí. Pero ante el ayuntamiento quien debe la plusvalía sigue siendo el vendedor: los pactos entre particulares no cambian al obligado tributario (art. 17.5 de la Ley General Tributaria). Si el comprador no paga, el ayuntamiento te la reclamará a ti. La excepción es el vendedor no residente: entonces el comprador es sustituto por ley (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales).

¿Cuándo se paga cada impuesto de la venta?

La plusvalía municipal, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura (en Alcalá de Henares se presenta una declaración y el Ayuntamiento liquida). El IRPF, en la declaración de la renta del año de la venta: si vendes en 2026, en la campaña de la renta de 2027. Si no resides en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en un mes, y tú declaras la ganancia en los tres meses siguientes.

¿Pago menos IRPF si compré el piso antes de 1995 o en 2012?

Puede. Si lo compraste antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce con los coeficientes de abatimiento, con un límite de 400.000 € de valor de venta acumulado entre todas las ventas desde 2015 (disposición transitoria 9.ª de la Ley del IRPF). Si lo compraste entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la mitad de la ganancia está exenta (disposición adicional 37.ª), salvo que la compra o la venta sea con tu cónyuge, con un familiar hasta el segundo grado o con una sociedad vinculada.

¿Qué pasa si el piso estuvo alquilado?

Al valor de compra se le restan las amortizaciones de los años en que estuvo alquilado, y como mínimo la amortización mínima aunque no la dedujeras (art. 35 de la Ley del IRPF y art. 40 de su Reglamento). Eso aumenta la ganancia. El Tribunal Supremo fijó en noviembre de 2025 un criterio sobre qué amortización restar en algunos casos: si es tu situación, revísalo con un asesor.

¿Necesito cédula de habitabilidad para vender un piso en Madrid?

No. La Comunidad de Madrid no exige cédula de habitabilidad para vender una vivienda usada: su normativa solo regula la primera ocupación de las viviendas nuevas. Sí necesitas el certificado energético. En otras comunidades, como Cataluña, la cédula sí es obligatoria.

¿Cuánto tarda el certificado de la comunidad y es obligatorio?

Quien hace de secretario de la comunidad tiene que emitirlo en un máximo de siete días naturales. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador te exonere expresamente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Es lo que protege al comprador: responde con el piso de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres anteriores.

Fuentes oficiales

Consultadas el 6 de octubre de 2026, en su versión consolidada vigente:

• IRPF: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33, 35, 38, 46, 49, 66 y 76; DT 9.ª y DA 37.ª), Ley 7/2024 (escala del ahorro desde 2025), Reglamento del IRPF (arts. 40, 41 y 41 bis) y el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.
• Plusvalía municipal e IBI: Ley de Haciendas Locales (arts. 63, 75 y 104 a 110), Real Decreto-ley 8/2023 (coeficientes), derogación del Real Decreto-ley 26/2026 y Ordenanza Fiscal n.º 7 de Alcalá de Henares.
• No residentes: Ley del IRNR (arts. 24 y 25) y Orden EHA/3316/2010 (modelos 210 y 211).
• Compraventa, notaría y comunidad: Código Civil (art. 1455), arancel de los notarios, Ley del ITP y AJD (arts. 8 y 45), Ley General Tributaria (art. 17) y Ley de Propiedad Horizontal (art. 9).
• Hipoteca: Ley 5/2019 (art. 23), Ley 41/2007 (arts. 8 y 9), Real Decreto-ley 19/2022 (DA 1.ª) y Ley 2/1994 (art. 8).
• Certificado energético y habitabilidad: RD 390/2021, Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (art. 155) y Ley 18/2007 de Cataluña (art. 132).